Õigupoolest ongi rendiäri tõenäoliselt kõige lihtsam äri alustavale ettevõtjale. Ja tõesti on turul palju vanaemasid, kes korterite väljarentimisega pensionile lisa teenivad. Aga millele peaks tähelepanu pöörama kui alustada korterirendiäriga?

Cashflow mäng päris elus

See lauamäng on päris lahe. Eriti siis, kui oled teinud osasid tegevusi päris elus. Esimesed korterid ostsin 2004 aastal. Õigupoolest sai ostetud lausa 3 kesklinna korterit uutes majades. Finantseerimiseks kasutasin paljuski pangalaene, sest pangad jagasid siis heldelt eluasemelaenu.

Korralikke kesklinna rendikortereid oli sellel ajal suhteliselt vähe. Rentijateks olid enamasti välismaalased. Lahendasin rendiraha kogumise nii, et tegin erasiku ja enda ettevõtte vahel lepingu, millega andsin firmale õiguse sisustada kortereid ja esitada üürnikutele arveid. See lahendas eraisiku tuluteenimise küsimuse. Raha talletus firmasse.

Broneeringu müügi ärimudel

Uusi kortermaju ehitati vähe ja info liikus tutavate kaudu. Siis kui city24-s alustati korterite reklaamimist, olid enamus korterid juba broneeritud. Sellistes tingimustes juhtus loogilise tagajärjena 2 asja. Hinnad tõusid ja tekkis täiesti uus ärimudel. Broneeringu müügi ärimudel, mida viljeleti kuni masuni, on tegelikult lihtne. Teed broneeringu ja maksad ettemaksu. Enne asjaõiguse lepingu sõlmimist otsid broneeringu ostja.

Arendajatele see skeem üldse ei meeldinud. Neil jäi ju sedasi osa kasumist saamata. 2007 aasta lanendas Skanska küsimuse nii, et tõstis ettemaksu 10-15%-lt soliidsele 60%-le. Siis polnud enam sellisele skeemile kohta, liiga palju kapitali oli aastaks broneeringu all kinni.

Tegin ise ka korra sellist skeemi Jõe tänava kortermajas. Sealne arendaja aga hakkas käsi väänama. Tahtis saada pool kasumist. Täiesti uskumatu lugu. Aga kuna minul ei olnud raha kõigi kolme korteri välja ostmiseks, siis pidin nõustuma. 2 korterit aga ostsin välja. Aga broneeringuäri oli siiski väike ja kiireloomuline äri.

Passiivne üüritulu

Mind huvitas rohkem pikaajalisem passivne tulu. Päris kiiresti hakkasin ostma kortereid firma nimele. Päris alguses see ei õnnestunud, sest firma oli panga mõistes täiesti mõtetu. Eraisiku käendust ei tahtnud aga anda. Siis oleks see nagu eraisiku laen, ainult kallim ja lühiajalisem. Kui eluasemelaen, mis arvatavasti jääbki kõige odavamaks laenuks, oli 0,5-2% + 6 kuu Euribor ja anti kuni 30-ks aastaks, siis äritegevuseks laenud on 4-6% + 6 kuu Euribor ja laenu pikkus on maksimaalselt 15 aastat.

Ühikate üürimine

Minu mentor kutsus mind Akadeemia tee ühikaid vaatama. Need on need 5 maja, mis jõudsid enne renoveerimist igal nädalal Kanal 2-e krimisaatesse. Kedagi pussitati või keegi kakles niisama. Siis aga tehti hämmastav tehing linna ja venelasest ärimehe vahel. Maja hinnaks kujunes 1 miljon.

Üürnikutel tõsteti hüppeliselt üüri ja varsti olid mitmed sõna otses mõttes kušetiga puu all. Krimi saatejuht Peeter Võsa nimetas tookord seda firma omanikku Lutsiferiks. Niisiis, pärast seda kui majale oli tehtud kapitaalremont, läksin mentoriga kortereid vaatama. Tema oli just selles majas mitu korterit juurde ostnud. Nimetas seda vähese tähelepanu vajadusega rahamasinaks.

 

Trepikoda oli küll ilusti ära värvitud, aga kuidagi ikka meenutas ühikat või vanglat. Koridorid oli pikad ja kümnete korteriustega. Korter ise on 12m2, miniköök ja vannituba. Seega koht, kus saab elada üks inimene. Meenutas kajutit. Õigupoolest hakkasingi neid kortereid nii kutsuma. Mentor soovitas osta terve plokk – üks notaris käimine.

Ostsin firma nimele 2 sellist kajutit. Väga kiiresti sain nendesse maakleri abiga ühe tudengi ja ühe vanema inimese. Need ongi selliste korterite peamised rentijad. TTÜ on üle tee ja parem kui kooli ühikas, ikkagi omaette elamine. Hea asi nende kajutitega on see, et üürnikud võivad ise palumisel värvida või parandada nt duššivooliku. Tuleb vaid olla tänulik ja võtta materjali kulu järgmise kuu üürist maha. Selline lahendus on mõeldamatu kesklinna uutes korterites, kus üürnik selliseid asju ei tee.

Üürikorterite finantseerimine

Alustamiseks läks ikka tarvis seemneraha. Omafinantseerimine ehk see raha, mille pead omast taskust korteri ostmisse panema, ja mille suurus on 15-30%. Ülejäänud osa laenab tihti pank. Ühe kesklinna korteriga õnnestus aga minul teha nii (jällegi 2004), et omafinantseerimise osa oli 0% (sõbral läks veel paremini, -10%). Kuidas see võimalik on?

Tegin korterile kohustusliku hindamisakti (siinkohal on oluline teada, et pankadel on oma nimekiri aksepteeritud hindajatest), õigupoolest tellisin 2 sellist dokumenti. Valisin suurema summaga akti. Läksin sellega panka, sain laenukomisjonilt jah-i. Siis selgus korteri üle mõõtmisel, et korteri üldpind on väiksem, kõvasti väiksem (üle 5m2).

Küsimus oli seinapaneeli paksuse muutumises. Algselt oli üks, siis aga paigaldati teine. Asjaõiguse lepingusse läksid teised ruutmeetrid ja madalam ostuhind. Pank aga ei hakanud enam enda otsust muutma ja laenas lepitud summa. Sõber sai sellise juhuse abil soetada sisuliselt panga rahaga ka kogu korteri sisustuse.

Seega, alguses kasutasin ära teedeehituse suure palga võimalusi ja laenasin kiiresti 3 eluasemelaenu. Sealt edasi ostsin kõik teised korterid juba firma nimele. Firma võib, ja õigupoolest on ühiskonnal vastav ootus, pööritada raha ja tekitada kasumit. Eraisik on sellises positsioonis kohe spekulant ja kõvasti maksustatud.

Müüja finantseering

Üks finantseerimisvõimalus, mida tookord minul ei õnnestunud kasutada, aga mida proovin veel kindlasti rakendada, on müüja finantseering. See on olukord, kus müüja ei taha kogu raha, vaid on nõus osa rahast saama järelmaksuna. Tehniliselt on see hüpoteek, mis on seatud müüjale. USAs on see väga levinud viis või rasketel aegadel ka alternatiiv panga rahale.

Samuti on see müüjale riskivaba, sest hüpoteegi seadmine võimaldab tal uuesti saada korteri omanikuks, kui peaks igakuiste maksetega häireid esinema. Tegelikult võtab müüja panga rolli. Ei midagi keerulist. Sellised inimesed võivad olla vanemad müüjad, kes oma vara müügist osa raha kasutavad näiteks väiksema korteri ostmiseks ja teise tiksutava osa kasutavad pensioni lisana.

Siinkohal on oluline teada, et hüpoteeke saab seada ühele kinnistule mitu tükki. Näiteks esimene pangale, teine müüjale. Kuid järjekord tähendab ka ühtlasi raha saamist. Kui näiteks sundmüügist midagi järgi jääb, siis saab ka viimane.

Siin on üks õppetund, mille pidin valusalt õppima. Ära laena kunagi väikest raha. Ostsin maja, millele võtsin väikese pangalaenu (30 000EUR). Masu alguses käis uudistest läbi inimeste lood, kus pank paneb kiirmüüki majad tegelikult hüpoteegi hinnaga. Panka ei huvita, et sina oled ülejäänud 2/3 rahast sinna majja pannud.

Minul käis mõttest sarnane konstruktsioon läbi. Pangas on erinevad osakonnad, erinevate kompetentsidega. Osad on hästi toredad inimesed, need töötavad laenude väljastamise juures. Teised aga võlglastega. Sisuliselt lühikese ajaga müüsin ühe korteri, maksin maja laenu pangale tagasi ja kinkisin maja enda äiale.

Suured ettevõtjad on ikka tavaliselt vaesed kui rotid. Kinnisvara on ämmal või teistel sugulastel. Eks ikka selleks, et kui kõik metsa läheb, on sul siiski midagi olemas. Eraisiku pankrott ettevõtjal võib tähendada, et tehakse tühjaks tema pangakonto ja realiiseritakse vara. Aga ei pruugi tähendada, et ta reaalselt on vaene ja läheb puu alla elama.

Tasuvusarvutus

Arvutus ise on tegelikult lihtne. Renditulud – kulud (kindlustus, väike remondi fond). Panga rahaga ostes lisandub kuludess kindlasti igakuised maksed. Mõistlik oleks arvutustes arvestada, et aastas on üks kuu, kus korter on tühi ja üüri ei laeku. See on üürilise leidmise aeg.

Remondifond sõltub väga korterist, aga väike raha on mõistlik hoida arvutustes, et vajadusel saab kiirest nt seinad ära värvida. Reaalsus on see, et vähemalt iga viie aasta tagant tuleb korterile teha värskendusremont (värvimised, põrandate õlitamised, uus mööbel jne). Hea raamat siinkohal on kollane raamat.

Madal ROI

Kui nüüd kõiki kulusid arvesse võtta, siis kahaneb kasum ja järgi jääb suhteliselt mannetu ROI. Kindlasti pead arvestama, et see äri ongi madala ROI-ga, sest see ei ole nafta- või gaasiäri, kus on sadades protsentides marginalid.

 

Pangalaenuga või ilma? Võid mängida ise mõlemad vastused läbi ROI valemit kasutades. Tihti on ROI madal, kui ostad korterid välja ja ei kaasa pangaraha.

Ühest küljest saaks korterite alla pandud raha ja pangarahaga rohkem ette võtta. Samas olen täiesti nõus ka seisukohaga, et pangalaenuta kortereid omades võid rahulikult väiksematest majandus- või kinnisvara sektrori kriisidest muretumalt läbi minna. Mulle endale meeldib mentori soovitus. Mõlemaid kortereid võiks olla pooleks, siis halvemal ajal pangalaenuta korterid maksavad teiste korterite laenud ära.

Mida peab teadma, kui siseneda korteriüüri ärisse?

Väljakujunenud traditsioonid on:

• Maakleri tasu maksab üürnik, tavaliselt ühe kuu üür
• Üürnik maksab alati kuu ette
• Deposiit tavaliselt 1-2 kuud

Korterite puhul on Eestis välja kujunenud, et maaklerikulud tasub üürnik. Tihti on see ühe kuu üüri suurune summa. Kontoripindadega on see jällegi vastupidi. Siis maksab maaklerikulud tihtilugu pinna omanik.

Deposiit on üürniku reservhoius, mida kasutatakse ainult siis, kui üürnik ei maksa arveid või on korteris midagi ära rikkunud. Kuna üürileandja ei käi iga kuu korteri seisundit hindamas, siis tihti hoitakse deposiidiraha kuni lepingu lõpuni üürileandja kontol. Siis vaadatakse korteri seisund üle ja kui on vaja, siis tehakse sellest rahast akti alusel mahaarvutus ja makstakse ülejäänud summa üürnikule tagasi.

Seda kõike valvab võlaõigussedus. Lühidalt pead arvestama, et deposiidiraha ei ole sinu raha, vaid üürniku raha, mida saad ainult teatud juhtudel realiseerida. Võrrelda saab seda kindlustuse maksega. Kui lõpetad kindlustuspoliisi, peab kindlustusfirma tagastama järgi jäänud summad.

Kas lasta üürnikul end korterisse sisse kirjutada?

Eestis on elukoha register kõik internetti kolinud ja seetõttu on kogu protseduur hästi lihtne. Sisuliselt peab üürnik minema KOV ametniku juurde ja registreerima rendilepingut näidates omaks uueks elukohaks sinu korteri.  Kas sellest on midagi halba? Tegelikult ei ole selles üürileandjale midagi tülikat.

Võib-olla mõned asjad siiski. Kui pärast üürilepingu lõppemist üürnik ei suvatse end uude kohta registreerida, siis on ta sinu korteris endiselt kirjas. Siis pead ise tegema vastava avalduse, et vabaneda sellest märkest. Teiseks võib üürnik näiteks hiljem võlgnik olla ja siis tulevad ukse taha suvalised tüübid.

Samas on sissekirjutus üürnikule oluline selleks, et saaks osa kohaliku linna/valla sotsiaalhüvedest või näiteks parkimisvõimalusest tänaval. Turu olukorras, kus ei ole lihtne üürida kortereid ja pakkumine on suur, võib üürnikule just see punkt olla oluline.

Üks vähetuntud võimalus on veel üürnikul teha registriraamatusse märge, et tema üürib seda korterit mingi ajani. Mis omakorda tähendab, et kui võõrandad korteri, siis uus omanik kohustub seda üürnikku selles korteris hoidma. Eraisikutega ei tule sellist juhust väga tihti ette, kuid firmadega tihemini. Näiteks kui firma tahab olla veendunud, et ta saab olla selles korteris viis aastat. Minul oli selline seik, kuid ma ei olnud huvitatud sellisest müüki piiravast sättest.

Kas osta remontivajav või valmis korter?

Valmis korterit saad kohe sisustama asuda ja varsti saad juba renditulu. Renoveerimist vajava korteriga läheb palju rohkem aega ja rahad viibivad. Samas on ka selge, et remondiga on võimalik luua korterile rohkem väärtust. Renoveerimise alustamisel oleks mõistlik arvutada, kas ma saan renoveerimise tõttu rohkem üüritulu. Kui ei saa, siis ei ole kuigi mõistlik tohutut raha ehituse alla panna.

Kindlusta targalt

Kui on pangalaenuga korter, siis on mingisugune korteri kindlustus kohustuslikus korras tavaliselt olemas. Tihti on see liiga üldine ja mõttetu. Kasulik oleks käia see korra süvitsi läbi ja edaspidi kasutada seda poliisi kui malli. Üürikorterite puhul on aga hästi oluline kindlustada lisaks korterile endale ja mööblile ka veel nt kolmandate osapoolte kahju eest.

Näiteks kui sinu üürnik teeb veeuputuse ja sellest tulevad kahjunõuded, siis kindlustus maksab selle eest. Päris mitmetel Eesti kindlustusfirmadel on selline toode olemas. Tihti on see vaid mõistlikult kallim kui tavaline kindlustus.

Firmaga on lihtsam majandada kui jamada sularahas

Kui üürnikud teevad arve alusel ülekandega üüri tasumist, siis on kokkuvõttes kõigil palju lihtsam. Sularahas mässamisel on lihtsalt liiga palju vaeva. Ülekanne aitab ka ära hoida vaidlusi, kas maksti täpselt ja kas üldse maksti.

Kuidas korraldada kommunaalide maksmist?

Kommunaalmaksude maksmine võiks ka käia läbi firma. Majahaldur või ühistu esitab kord kuus sinu korterile kommunaalide arve. Kuidas edasi? Siin on mitmeid viise:

• Üürnik maksab otse ühistule või haldurile
• Esitad üürnikule eraldi arve siis, kui saad kulu arve teada
• Esitad üürnikule fikseeritud summa juba üüriarvel eraldi reana. Tasaarveldad reaalsete kuludega tabelis.

Kui üürnik maksab otse kommunaalarveid, siis on kogu küsimus usalduses. Kas ta ikka maksab ja kas õigel ajal? Sellisel viisil on kontrolli võimalus väike ja võlgnevused võivad tulla välja paari kuu pärast. Eraldi arve esitamine on hea lahendus. Ise rakendasin fikseeritud summa viisi. Puudus oli see, et mõned üürnikud ei suutnud seda mõista. Positiivne oli see, et rahad tulid korraga arvele ja kiiresti.

Millist osa peaks üürnik sellest maksma? Tihti on kommunaalarvel palju ridu, mis kõik ei pruugi olla üürnikule vastuvõetavad. Mõned kulud oleks mõistlik sellisel juhul maha lahutada (näiteks katuse vahetamiseks võetud pangalaenu maksed ja intressid). Lihtsam viis oleks näidata üüriperioodi alguses kommunaalarvet ja edaspidi ikkagi lakooniliselt arvel ühe reaga seda kirjeldada. Muidu on võimalik, et pead iga kuu seletama kommunaalarvete sisu.

Kokkuvõtteks

Korterit ostes tasuks mõelda AAA-le. Asukoht-asukoht-asukoht. Maja ehitamine maksab igal pool Eestis üldistades ühe palju. Aga müügihind erineb kordades sõltuvalt asukohast. Lihtne, see maa, millele maja on ehitatud, on tegelikult väärtus. Samamoodi sõltub üürikorteri müük ja rentimine suuresti sellest kolmest A-st.

Üürikorteritega majandades ei saa rikkaks, aga võib saada rahaliselt rohkem sõltumatumaks. Kindel rahavoog on igale ettevõttele hea. Paljudel inimestel on hirm selle ees, et üürnikud lähevad ära või kõikides korterites ühel ajal lähevad katki veetorud. Üürnikud vahetuvad ja vahest isegi lõhuvad/lagastavad sinu korterit. Veetorud enamasti ei lähe ühel ajal katki ja sellist remonti tuleb pigem harva ette.

Küll aga majandavad sellega vanaemad. Miks nemad ei karda? Miks nemad on leidnud selles tegevuses piisavalt põhjendusi?